В соответствии с п. 2 ст. 288, ст. 671, 673, 678 ГК РФ, ч. 2 ст. 15, ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17 ЖК).
Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК РФ подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК РФ введена новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК). На наш взгляд, к перечисленным условиям необходимо добавить и требование ч. 4 ст. 17 ЖК, так как профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность в жилом помещении должна осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации
В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ, так как запрещает использование жилого помещения в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной или предпринимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, безусловно, применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК РФ, т.е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно, и заинтересован в этом, так как сможет получить больший доход), стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор ввиду императивного запрета нормы указанной статьи.
На наш взгляд, требование ст. 678 ГК РФ, во-первых, не отвечает современным потребностям жизнедеятельности человека в занимаемом им жилом помещении, так как проживание, безусловно, совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий, например писателей, художников, музыкантов и т.д. В соответствии с п. 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, занимаемые им и членами его семьи по договору найма, с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Отсутствуют какие-либо законодательные запреты и на осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении, а согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства.
Во-вторых, ограничивает право сторон договора коммерческого найма на включение в него необходимого им условия, так как в соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ они не могут исключить своим соглашением действие императивной нормы.
В-третьих, ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения по сравнению с аналогичным правом нанимателя в договоре социального найма, что противоречит п. 2 ст. 55 Конституции РФ.
И наконец, в-четвертых, противоречит сущности и коммерческой направленности рассматриваемого договора.
Указанное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено по аналогии закона со ссылкой на ст. 17 ЖК РФ, при этом из абз. 1 ст. 678 ГК необходимо исключить слово "только". При этом в ст. 673 ГК необходимо включить отсылку следующего содержания: "Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством".
Александр
