Порядок установки подобной рекламы регулируется ст. 19 Федерального закона "О рекламе". Ранее действовавшая редакция этой статьи довольно подробно регулировала вопросы, связанные с установкой и эксплуатацией рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Однако она не позволяла четко урегулировать аналогичные вопросы в случаях размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В частности, при установке рекламных конструкций не учитывалось, что в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, а также иные объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, являются общим имуществом собственников помещений в данном доме и принадлежат собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Соответственно решение о передаче указанного имущества в пользование третьим лицам (в том числе для размещения на нем рекламных конструкций) должно приниматься общим собранием собственников помещений в данном доме. На практике же договоры либо вообще не заключались, либо заключались с местной администрацией, которая не имела правомочий давать соответствующее разрешение.
Таким образом, из-за недостаточно четкой регламентации ст. 19 Федерального закона "О рекламе" отношений по получению согласия собственников помещений в многоквартирном доме на размещение наружной рекламы на многоквартирных домах в некоторых городах органами местного самоуправления принимались решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры о размещении рекламы не с собственниками общего имущества, а с органом местного самоуправления либо созданным им для этих целей унитарным предприятием. Для этих целей в договорах использовалось противоречащее законодательству понятие "рекламные площади, принадлежащие муниципальному образованию".
Кроме того, из-за отсутствия прямого указания в Жилищном кодексе РФ на то, что решение о размещении рекламных конструкций на многоквартирных домах является решением о передаче общего имущества в пользование для целей рекламы, указанные решения в ряде случаев принимались в нарушение ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ не общими собраниями, а исполнительными органами товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В результате договоры о размещении рекламных конструкций заключались с лицами, не обладающими соответствующими полномочиями, чем нарушались права и законные интересы собственников общего имущества, используемого для размещения наружной рекламы.
Нарушалось не только закрепленное Жилищным кодексом РФ исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение принадлежащим им имуществом, но и право указанных собственников на получение дохода от передачи имущества в пользование. В случаях, когда решение о размещении рекламных конструкций принимали органы местного самоуправления, доход по заключенному договору поступал, как правило, в бюджет муниципального образования.
Нельзя сказать, что подобная практика не встречала противодействия со стороны собственников жилья. Так, в одном из судебных дел, рассмотренных Арбитражным судом Республики Башкортостан, истец, в качестве которого выступала управляющая жилым домом компания, на основании ст. 1102 - 1107 Гражданского кодекса обратился в суд с иском о взыскании с ответчика - индивидуального предпринимателя 276 000 руб. неосновательного обогащения в связи с размещением без договора и оплаты рекламного баннера на торцевой стене жилого дома, а также об обязании ответчика произвести за свой счет демонтаж принадлежащей ему рекламной конструкции. Указанный иск был судом удовлетворен.
В судебном решении было отмечено, что установка рекламной продукции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, выдаваемого на основании заявления собственника, или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества, либо владельца рекламной продукции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной продукции. Установка рекламной продукции без разрешения (самовольная установка) не допускается (ст. 19, ч. 10 ФЗ "О рекламе").
Однако подобные иски были единичными. Все это потребовало внесения изменений как в Федеральный закон "О рекламе", так и в Жилищный кодекс РФ. Такие изменения были внесены Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. N 228-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и ст. 19 Федерального закона "О рекламе".
Согласно указанному Закону в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ п. 3 был изложен в следующей редакции: "К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".
Кроме того, ст. 44 ЖК РФ был дополнена п. 3.1 следующего содержания: "Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания".
Пункт 5 ст. 19 Федерального закона "О рекламе" был также изменен и изложен в следующей редакции: "Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором".
В случае если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются.
Как известно, порядок получения согласия собственников жилых помещений установлен ст. 46 ЖК РФ, согласно которой решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обязательно для всех собственников помещений, в том числе тех, которые не участвовали в голосовании.
Следует отметить, что указанное положение может затронуть права тех собственников жилых помещений, которые понесут неблагоприятные последствия в результате размещения наружной рекламы и которые, естественно, будут голосовать на общем собрании против размещения рекламы (например, уменьшится количество света, которое будет поступать в жилое помещение). Представляется, что в том случае они сохраняют право требовать возмещения понесенного ущерба и в первую очередь компенсации морального вреда.
Новая редакция позволяет решить и технические вопросы, связанные с формой выражения согласия собственников недвижимого имущества на размещение рекламной конструкции. Согласно п. 1 ст. 48 ЖК, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Таким образом, если для установки или закрепления рекламной конструкции необходимо использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то документом, подтверждающим согласие собственников помещений в данном доме, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо учитывать, что к числу собственников относятся не только собственники - физические лица, проживающие в данном многоквартирном доме, но и муниципальные образования - собственники тех жилых помещений, в которых проживают по договору социального найма, а также собственники нежилых помещений.
Наличие подобного правила обусловлено тем, что на практике подписание каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за заключение договора о передаче общего имущества в пользование (в том числе и за заключение договора о размещении рекламных конструкций), в ряде случаев затруднительно.
Александр
