Недвижимость в Псковской области в жёстких кредитных условиях: продать нельзя покупать

В течение четырёх лет программа ипотеки с государственной поддержкой помогала заёмщикам приобретать жильё на первичном рынке по сниженной ставке. Её отмена в июле 2024 года уже начала сказываться на уровне спроса. В частности, за первые восемь месяцев нынешнего года в Псковской области выдали более трёх тысяч ипотечных кредитов на сумму 8,8 миллиарда рублей. Это на 16% меньше по количеству сделок и на 20% меньше по общей сумме, чем за аналогичный период прошлого года. Масла в огонь подлило решение совета директоров Банка России об очередном увеличении ключевой ставки до 21%.

Своим мнением о том, как адаптируется к новым условиям рынок недвижимости, кому сейчас выгодно приобретать квартиру, ждать ли снижения цен на новостройки и какие меры поддержки необходимы рынку жилья для стабилизации цен, с корреспондентом ПАИ поделились участники рынка.

Ситуация неопределенная, прогнозы неблагодарны

«В ближайшие шесть месяцев ситуация на рынке строительства может быть достаточно неоднозначной», – считает эксперт в сфере недвижимости, бывший руководитель псковской компании-застройщика с государственным участием Игорь Гейбер. С одной стороны, спрос на жильё может замедлиться в связи с ростом ключевой и ипотечных ставок. С другой стороны – потенциальное улучшение экономической ситуации или введение мер поддержки могут поспособствовать росту активности на рынке, поэтому «важно отслеживать экономические индикаторы и государственные инициативы», – считает Гейбер.

Делать прогнозы в нынешних условиях – вещь неблагодарная, уверен генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи-Псков» Роман Максименко. «Невозможно делать прогнозы даже на один месяц. В декабре будет очередное заседание Банка России, и мы не знаем, какая будет ставка. Но велика вероятность, и аналитики это подтверждают, что ставку повысят. На сегодня рабочая ставка по ипотечным кредитам 25-26 % по банкам в России», – дополнил он.

Как на рынок влияет изменение условий ипотеки?

Ипотека – драйвер продаж недвижимости, как вторичной и загородной, так и первичной, и если она перестанет быть инструментом движения данного направления бизнеса, то произойдёт отток покупателей. «На данный момент уже 40% потенциальных покупателей, которые были ипотечными заёмщиками, ушли с рынка», – поделился эксперт.

Исчерпание лимитов государственной поддержки существенно скажется на спросе жилья. «На новостройки завязан непрерывный поток продаж, поэтому с исчерпанием лимита государственной поддержки покупатели перестанут брать квартиру без отделки, так как сделать ремонт и закупить мебель под ипотечные 25-26 % – не вариант», – объяснил Роман Максименко. Сельская ипотека, использование которой позволяло жителям сельской местности взять кредит под три процента годовых, также пропала с исчерпанием лимитов, добавил он.

Так, девелоперы, которые строят дома, не будут иметь должного количества продукта, чтобы выполнять план, а потому они будут тормозить перспективные площадки для ввода объекта в эксплуатацию. «Если ситуация затянется, то на горизонте от полутора до двух лет мы получим дефицит готового жилья», – заключил Роман Максименко.

Упадут или вырастут цены на жилье в Пскове?

«Рост ключевой ставки повлёк за собой рост ипотечных ставок: базовая – 25% и льготная – 6 %», – напоминает топ-менеджер одной из крупнейших компаний-застройщиков региона. «Льготная ипотечная ставка – низкомаржинальная сделка для банка, так как выплата, пусть и с огромными переплатами, случится через 25-30 лет», – объяснил эксперт. Так, для повышения маржинальности банки увеличивают размер первоначального взноса до 50% и вводят комиссионное вознаграждение, которое застройщик, путём повышения стоимости квартиры, предлагает заплатить банку. «Заёмщику же банк даёт возможность купить ставку за 15% от размера ипотечного кредита», – заявил источник.

Цена на квартиры однозначно увеличится, считает председатель экономического комитета Псковского областного Собрания Андрей Козлов. «Предложения на рынке ограничены. Также мы наблюдаем рост цен на строительные материалы. Рынок рабочей силы в строительстве также очень дорогой», – отметил он.

«Рынок лихорадит, многие пытаются успеть воспользоваться льготными программами, не веря в их продление», – рассказал источник в одной из крупнейших компаний-застройщиков региона. Не стоит ожидать снижения стоимости, даже в случае спада заключённых договоров купли-продажи на жильё. «Напротив, стоит ждать повышения, так как стройка привязана к материалам, у которых растёт цена, как и у других видов товаров», – добавил источник. Однако на фоне невнятных условий банка застройщики стали разрабатывать собственные программы, одна из которых – рассрочка.

Как государство может помочь застройщикам?

На сегодняшний день рынок строительства сталкивается с рядом вызовов, и для его стабилизации необходимы меры поддержки.

«Важно увеличить доступ к финансовым ресурсам для строительных компаний, включая программы субсидирования процентных ставок по кредитам и льготное финансирование для застройщиков», – считает Игорь Гейбер. Существенному ускорению реализации проектов поспособствует упрощение бюрократических процедур путём сокращения сроков – от получения разрешений на строительство до ввода объекта в эксплуатацию. Поддержать спрос и насытить рынок новым жильем, чтобы избежать резкого увеличения цен на недвижимость, помогли бы меры стимулирования спроса и поддержки локальных производителей, уточнил спикер.

«Нужны достаточно дешёвые кредитные ресурсы. Сейчас мало застройщиков, которые могут на личные средства возвести какие-то крупные объекты. Если ставка рефинансирования на сегодняшний день приходится на 21%, то коммерческая ставка будет в районе 23-24 %», – объяснил Андрей Козлов.

«Если государство увидит, что отрасль валится – будут приняты меры», – сказал Роман Максименко. «Те меры, которые были приняты, – они перегревали рынок, поэтому сейчас он охлаждается до тех параметров, которые не приведут к массовым ипотечным пузырям или неплатежам населения», – указал он.

Имеет ли смысл покупать сейчас квартиру?

Квартира – по-прежнему надёжный способ сохранения денег, говорит топ-менеджер одной из компаний-застройщиков региона. «В случае Псковской области в неё выгодно зайти частным инвесторам, которые могут под нашу недвижимость взять очень дешёвые деньги. Кроме этого инвестиции будут оправданы арендой. Долгое время рынок аренды не рос, так как ипотечный платёж и месячная аренда – сопоставимы. Сейчас, при невозможности обслужить ипотечный кредит под 25 % для жизни, люди будут выбирать аренду, которая автоматически вырастет», – пояснил источник.

«И в хорошие, и в плохие времена квартиру нужно покупать тем, у кого для этого есть жизненная необходимость», – отметил Роман Максименко. «Одно могу сказать доподлинно: брать квартиру по нынешней рыночной ипотеке не выгодно той категории клиентов, которая покупала недвижимость в дешёвую ипотеку и сдавала её в качестве инвестиционного инструмента недвижимости», – подчеркнул спикер. Однако недвижимость капитализируется и с годами только растёт в цене, поэтому вложение в неё всегда будет выгодным, добавил эксперт.

«К 2030 году на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья. Соответствующие целевые показатели содержатся в указе президента РФ», – напомнил Игорь Гейбер.

Кто и почему покупает квартиры в Псковской области?

В связи со стремительными изменениями, происходящими на рынке недвижимости, резонно поинтересоваться, кто готов купить себе квадратные метры в Псковской области прямо сейчас? Однозначного портрета нет, он собирательный, считает генеральный директор «Avi. Group. Центр недвижимости» Алексей Иванов. «Это участники СВО и члены их семей, переселенцы из Прибалтики, причём в основном немолодые. Есть небольшой поток переезжающих с Севера и из крупных городов, в первую очередь из Санкт-Петербурга», – сказал он.

Небольшие города «подтянулись» в развитии инфраструктуры, поэтому «люди, имеющие в больших городах недостаточные по размеру квартиры или комнаты, принимают решение переехать без потери в удобстве жизни с увеличением площади за счёт разницы в ценах», резюмировал спикер.

Кроме того, при прочих равных квартиры в мегаполисах сдают в разы дороже, чем в небольших городах, поэтому с этой разницы при переезде можно иметь пассивный доход. Тем более что не всегда возникает необходимость искать работу на новом месте. «Активные молодые семьи выбирают маленькие города для комфортной жизни, при этом сохраняя работу в мегаполисе удалённо или с периодическим кратковременным посещением», – подчеркнул Алексей Иванов.

«Статистики по соотношению приобретаемой недвижимости участниками СВО у нас нет, но по ощущению они не являются покупателями, имеющими преобладающую долю в сделках», – также отметил эксперт.