Рынок недвижимости в Пскове: что изменилось и каковы прогнозы

Пока одни сметали с полок гречку и сахар, другие пытались решать свои жилищные вопросы. После начала спецоперации по всей России был зафиксирован ажиотажный спрос на недвижимость, на который не смогли повлиять ни высокие ипотечные ставки, ни рекордная инфляция, ни снижение покупательской способности. Неопределенность в экономике лишь подтолкнула людей к покупке того, что с каждым годом только дорожает. Что сейчас происходит на рынке жилья в Пскове? Ждать ли дальнейшего повышения цен на квартиры и ипотечных ставок? Как быть тем, кто собрался покупать или продавать жилье? Ответы на эти и другие вопросы нам дали эксперты.

«Скупали всё»

За последние два года цены на жильё в Пскове выросли почти в 2 раза. Это произошло на волне доступности ипотеки и рекордно низкой ставки Центробанка, которая в 2020 году опускалась до 4,25% годовых. Кроме того, с начала пандемии люди стали раскупать всё движимое и недвижимое, опасаясь не успеть сделать «выгодное» вложение. В результате на рынке недвижимости сформировался дефицит, а цены резко пошли вверх.

С повышением ключевой ставки ЦБ до 20% годовых в конце февраля 2022 года, казалось бы, рынок должен был охладеть. Но нет. И застройщики, и риелторы говорят о том, что спрос на жильё только вырос и до сих пор не снижается. Даже несмотря на высокую стоимость квадратного метра.

«В январе, феврале, а особенно в марте мы наблюдали мощный спрос на рынок новостроек. Люди скупали всё! В марте у нас было зафиксировано рекордное количество сделок с наличными деньгами. Это и понятно. Люди боялись лишиться денег, а вклад в недвижимость - всегда хорошее решение», - рассказали эксперты АО «Псковжилстрой».

Сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев подтвердил, что спрос на покупку недвижимости не упал. Активно приобретают и квартиры на вторичном рынке, и жилье в новостройках. Людей интересуют и однокомнатные, и двухкомнатные квартиры. «Стали активнее покупать загородную недвижимость. Например, я продал почти все объекты за городом, которые до этого долго не продавались», - заметил эксперт.

В основном, купленная недвижимость не стоит без дела, люди сразу принимаются за ремонты. «Большинство квартир потом сдаются посуточно или на длительный срок. Заказов сейчас очень много. В среднем ремонт квартиры обходится в 300 тысяч, чаще всего - вторичка», - поделилась штукатур-маляр Анна Евстафьева. По её словам, чаще всего клиенты заказывают ремонт «под ключ», но хватает и мелких ремонтов - это, в основном, поклейка обоев. 

По мнению Александра Мальцева, рост спроса на жильё обусловлен сезонностью и желанием людей куда-то вложить деньги в связи с инфляцией, ростом цен и валютным скачком. Кроме того, на ситуацию на рынке повлияли те продавцы, которые просто убрали квартиру с продажи, чтобы посмотреть, что будет дальше. При этом снижать цены на объекты никто не собирается, максимум, на что может рассчитывать покупатель — небольшой дисконт в размере 1-3%.

Ситуация на первичном рынке

Сейчас средняя цена на однушку в новостройке в Пскове составляет порядка 3 млн рублей. И надо понимать, что это будет квартира без отделки, поэтому придётся вложиться еще и в ремонт. 

Самая дешевая квартира в новостройке вблизи города сейчас продается за 2,1 млн рублей. Это студия площадью 24,4 м² на седьмом этаже девятиэтажного дома в ЖК «Спортивный квартал» в деревне Борисовичи Псковского района. Почти за такую же цену (2 188 600 рублей) выставлена на продажу 1-комнатная квартира площадью 35,3 м² в строящемся доме на улице Гдовской. Новостройку на Запсковье планируют сдать в третьем квартале 2023 года.

К слову, по данным Росбанка, цены на новостройки в марте сильнее всего выросли в Пскове, Самаре и Ставрополе. В Пскове жилье на первичном рынке подорожало на 21,6%, цена за квадратный метр составила 75,3 тысячи рублей. 

Считается, что новостройки обладают большей ликвидностью. Кроме того, они зачастую привлекательнее благодаря современным планировкам и наличию специальных программ — при покупке в ипотеку ставка может быть меньше, чем на вторичное жилье.

Негативный эффект

Правда, после повышения ключевой ставки ЦБ и последующего увеличения условий кредитования в банках ипотека стала менее доступной даже в новостройках. «Сейчас спрос немного упал, не у всех есть возможность приобретать квартиру по ставке выше 7%, даже 9% не решит проблемы, - заметили эксперты АО «Псковжилстрой». - Спасибо правительству за решение оставить семейную ипотеку и возобновить сельскую. Для очень большого количества наших клиентов это огромное подспорье и помощь в приобретении своей первой квартиры». В связи с этим в компании не планируют снижать объемы строительства.

Но негативный эффект от введения санкций застройщик почувствовали еще в марте, когда начались перебои в поставке строительных материалов, что в свою очередь привело к отставанию в графиках. «Проблему усугубило, что некоторые позиции стали расти в цене в геометрической прогрессии. Ситуация к апрелю начала постепенно стабилизироваться, рынок стройматериалов адаптировался к санкциям, стоимость была скорректирована. Да, и сейчас есть некоторые логистические задержки с поставкой, но все решается, и стройка продолжается в полном объеме», - добавили в «Псковжилстрое».

Однако есть и менее оптимистичные прогнозы. Минстрой разработал сценарий строительства жилья, который предполагает, что показатель по вводу 120 млн квадратных метров жилой недвижимости к 2030 году не будет выполнен.

Бешеные ставки и переплата

Риелторы также наблюдают изменения в сфере ипотечного кредитования. По словам Александра Мальцева, псковичи продолжают брать кредиты, но, как правило, на небольшие суммы до 1 млн рублей, чтобы ежемесячный платеж был посильным. Либо пользуются специализированными программами.

В целом, по его наблюдениям, ипотечных сделок стало примерно в три раза меньше. Естественно, это связано с тем, что было резкое повышение ставки Центрального банка Российской Федерации.

По состоянию на 17 мая ключевая ставка ЦБ составила 14%. Соответственно, коммерческие банки также немного снизили ставки по кредитам, но они по-прежнему высокие. Огромные ежемесячные платежи, бешеная переплата — всё это не способствует спросу на ипотеку. «К примеру, ты хочешь купить однокомнатную квартиру, она стоит 3 миллиона. У тебя есть всего лишь 300 тысяч рублей на первоначальный взнос. Но если ты берешь 2,7 млн в кредит, то с такой процентной ставкой это непосильная нагрузка», - считает риелтор. В связи с этим несколько его клиентов пока отложили решение своего квартирного вопроса, но при понижении ставки готовы снова к нему вернуться.

Другими словами, если вы по каким-то причинам не имеете наличных средств, не можете претендовать на льготную ипотеку и не хотите жилье в новостройке, купить квартиру сейчас будет очень проблематично. 

На данный момент самая дешевая квартира на вторичном рынке в Пскове продается на улице Солнечной, 5. Малогабаритная однушка площадью 24 м² выставлена на продажу за 1,2 млн рублей. На сайте «ДомКлик» её можно купить в ипотеку по ставке от 13,9% по базовой программе. Берём ипотеченый калькулятор: 300 тысяч первоначального взноса (минимум - 240), кредит на 30 лет, плюс услуги, снижающие ставку по кредиту (страхование жизни и здоровья и тд). В итоге ежемесячный платеж составит 10 625 рублей, переплата - 2 880 607 (!!!). К слову, 1,5 года назад можно было купить двухкомнатную квартиру на Завокзалье за 1,4 млн рублей со ставкой по ипотеке 8,5% по базовой программе. И речь даже не о «бабушкином» варианте, а о жилье с приличным ремонтом и хорошей мебелью.

Сейчас таких предложений на рынке нет. Самые дешевые объекты традиционно расположены в микрорайонах Кресты, Завокзалье и Кирпичи, и чаще всего это квартиры без ремонта или блоки в общежитиях. Цены на жильё в других частях города разнятся - однушку в центре продают за 3,6 млн рублей, на Дальнем Завеличье выставлена на продажу двушка за 2,5 млн. Что касается частных домовладений, самый дешевый вариант — на Белинского. Одноэтажный дом продается вместе с участком за 1,6 млн рублей. По сути, за эти деньги вы покупаете землю в черте города, потому что, скорее всего, все строения пойдут под снос.

Ипотеку берут

Специалисты прогнозируют понижение процентной ставки по ипотеке примерно до 10% и возобновление интереса к жилищному кредитованию. Это, естественно, приведет к росту спроса на жилье, хотя, как уже говорилось выше, он не так уж сильно упал.

Эксперты Отделения Псков Банка России рассказали, что ипотечный кредитный портфель жителей Псковской области на 1 апреля 2022 года составил 33,5 млрд рублей. В марте жителям региона было выдано 523 ипотечных жилищных кредита на сумму 1,4 млрд рублей. Это на 23,9% больше по количеству и на 25,7% по сумме, чем в феврале. «Рост ипотечного кредитования в марте произошел за счет ранее одобренных заявок, а также благодаря действию государственных ипотечных программ», - пояснили в отделении.

Почти четверть ипотечной задолженности жителей региона приходится на договоры долевого участия (ДДУ). В марте 2022 года жители Псковской области заключили 192 ипотечных договора под залог прав требования по ДДУ на общую сумму около 600 млн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество ипотечных сделок под залог прав требования по ДДУ выросло на 22,3%, по сумме – в 1,6 раза.

По данным экспертов Отделения Псков Банка России, средняя сумма ипотечного кредита за год увеличилась на 32,7% и в марте 2022 года составила около 2,7 млн рублей. Средневзвешенная ставка по предоставленным жителям Псковской области ипотечным жилищным кредитам в рублях за год выросла на 0,63 п.п. и в марте равнялась 7,69%. Средний срок ипотечного кредитования увеличился на 42 месяца (до 22 лет).

Кроме того, в регионе продолжают действовать утвержденные Правительством РФ льготные программы по приобретению жилья. «Процентная ставка по госпрограмме льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков с 1 мая 2022 года снижена с 12% до 9% годовых. Льготная ипотека останется главным фактором поддержки рынка кредитования в ближайшее время. Рыночные ставки по ипотечным жилищным кредитам будут изменяться вслед за ключевой ставкой Банка России», - подчеркнули в псковском Отделении Центробанка.

Когда упадут цены

Пока же ставки, как и цены на недвижимость очень высокие, и что будет дальше, говорить трудно. «Был разговор о том, что цены рухнут, но разговор этот идет, наверное, года полтора, - отметил Александр Мальцев. - Я вижу, наоборот, что цена начинает подрастать». Он пояснил, что цена на недвижимость зависит от множества факторов: госпрограмм, ставки рефинансирования и в целом государственной политики. Эксперт также рекомендовал не слушать так называемых «диванных аналитиков», которые трубят о росте, либо падении цен. Лучше опираться на текущую ситуацию. «На данный момент спрос на недвижимость есть, поэтому цена ближайший месяц точно не упадет», - считает риелтор. 

Однако, по его словам, существует момент сезонности. Летом цена на жилье всегда немного ниже, потому что спрос падает - люди уезжают в отпуска, на дачи. Но в сентябре интерес к жилищным вопросам возобновляется, и стоимость недвижимости возвращается на прежний уровень.

Наш эксперт, партнер компании «AVI.GROUP. Центр недвижимости» Андрей Шубарцов также говорил о том, что пока не завершится спецоперация на Украине, в условиях жесткой геополитической ситуации и антироссийских санкций делать какие-либо прогнозы - довольно бессмысленное занятие. «Все может измениться очень быстро. Однако, если говорить о текущем рынке недвижимости, то можно ожидать продолжения низкого спроса в течение всего лета, пока банки не снизят процентные ставки по ипотеке хотя бы до 12%», - уверен он.

«Сложно предположить сценарий, по которому будет развиваться стоимость недвижимости в перспективе. Некоторые эксперты считают, что летом будет обвал цен как на первичном рынке, так и на вторичном. Возможно, так и будет. А возможно, и нет. В любом случае, спрос есть и будет всегда», - согласны в «Псковжилстрое». В компании напомнили, что государство всячески поддерживает строительный рынок, «ведь это драйвер экономики». «Сохранение льготной ипотеки, пожалуй, лучшее решение в такой период. Именно ипотека с господдержкой сохраняет спрос на уровне, что в свою очередь дает застройщикам возможность строить», - подчеркнули в организации.

Рассудительно и без эмоций

Так что же делать тем, кто сейчас хочет продать или купить недвижимость? В первую очередь, не торопиться и доверять только профессионалам, которые помогут получить максимальную выгоду. Кроме того, важно спокойно, рассудительно, без эмоций проанализировать рынок, проработать все возможные варианты. «Посчитать, сколько будет купить квартиру и сделать ремонт, сравнить цены в разных районах города, оценить ликвидность квартиры, если ты захочешь её когда-нибудь продать. Чтобы не сделать необдуманный шаг», - пояснил Александр Мальцев.

Тем, кто хочет продать недвижимость дорого и получить от нее максимальную сумму, недостаточно сделать три фотографии на телефон и выложить их на сайт объявлений. «Следует грамотно подготовить объект. Это называется хоумстейджинг», - продолжил эксперт. Продавцу нужно ликвидировать в квартире все видимые и невидимые недостатки, при необходимости сделать косметический ремонт, убрать лишний хлам и по возможности личные вещи — фотографии, иконы, картины. Ведь человек в первую очередь покупает не мебель, технику и вещи, а пространство. Поэтому помещение должно быть максимально очищенным от всего лишнего. «Чем наиболее просторно смотрится квартира, тем больше вероятность, что покупателя она заинтересует», - пояснил эксперт.

Очень важно сделать профессиональные фотографии. Но, судя по сайтам объявлений, подавляющее большинство продавцов недвижимости в Псковской области не знают о существовании интерьерных фотографов.

Также профессионалы советуют задействовать как можно больше рекламы — выставить объявления не только на популярные порталы, но и повесить баннеры, сделать расклейку распечатанных объявлений, рекламировать объект в соцсетях. «Тогда у тебя есть шанс, что ты найдешь покупателя по максимальной цене», - уточнил Александр Мальцев. 

А что с коммерцией? 

Также эксперт дал совет тем, кто ищет коммерческую недвижимость. После введения санкций многие арендаторы освободили площади, и сейчас есть неплохой выбор помещений. Желающим купить или арендовать офис самое время озаботиться этим вопросом, так как можно смело торговаться. «Я думаю, что многие арендаторы пойдут на хороший торг. По старым ценам помещения сейчас не сдать, и при аренде или покупке можно рассчитывать на огромный дисконт», - сказал Александр Мальцев.

А вот инвестировать в недвижимость не получится. По мнению эксперта, это надо было делать еще до пандемии: «Инвестиции в недвижимость дадут не самые большие дивиденды. Можно купить жилье, сдавать его посуточно или на длительный срок, либо сделать ремонт и перепродать дороже. Но, скорее всего, это просто позволит сохранить деньги. Из-за инфляции вы в лучшем случае выйдете в ноль. Заработок если и будет, то незначительный».

В целом же, по мнению экспертов, на рынке недвижимости сейчас нет панических настроений ни среди продавцов, ни среди покупателей. Купить квартиру по относительно невысоким ставкам всё еще возможно, главное — не торопиться при выборе и всё хорошо обдумать. Если вы продаете квартиру и четко знаете, куда вложить полученные деньги, тоже имеет смысл выходить на сделку. Резкого повышения или скачка цен ждать не приходится, и всем нам в ближайшее время придётся жить в существующих реалиях.