СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Прокуратура города Пскова.
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в числе достаточно масштабных изменений, направленных на совершенствование вопросов управления многоквартирным домом, в Жилищный кодекс включена новая статья, регламентирующая вопросы создания, деятельности и компетенции совета многоквартирного дома и председателя такого совета. Конечно, как и в любой сфере отношений, регламентируемых законом, возникают вопросы о предназначении совета дома и целесообразности его введения по прошествии шестилетнего срока со дня вступления в силу ЖК РФ, который до этого не предусматривал необходимость образования из числа собственников такого органа.
Практика применения ЖК РФ в части реализации собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав по управлению многоквартирном домом свидетельствует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, при всей своей значимости, как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права по созданию своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере <2>. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом, и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
--------------------------------
<2> По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади МКД, которыми управляют ТСЖ, в общей площади всех МКД составляет 19,8% (с учетом "многодомовых" ТСЖ).
В новой статье 161.1 ЖК РФ существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых ТСЖ (часть 2 статьи 136 ЖК РФ), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в части 3 статьи 161.1 ЖК РФ установлен императивный запрет.
ЖК РФ возлагает на собственников помещений многоквартирного дома обязанность избрания ими совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти. Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в части первой статьи 161.1 ЖК РФ численный критерий о количестве квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности об избрании совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.
Создаваемый собственниками помещений на своем общем собрании совет дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой - для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.
Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов, прежде всего потому, что выполнение возложенной в части 2 статьи 161.1 ЖК РФ обязанности о созыве органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, при невыполнении обязанности об избрании совета дома в предусмотренных случаях, может быть реализовано таким органом только при наличии соответствующей информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.
Актуальная информация о советах дома и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что вышеназванным Законом данным органам субъектов РФ предоставлены права обращения в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение с согласия собственников обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.
